Cabinet Jean AVIER

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Locaux professionnels – Acquisition en société civile

Excellent outil de gestion mais aussi de transmission d’un patrimoine professionnel, la société civile immobilière offre de nombreux atouts. Son utilisation permet de séparer dans deux structures distinctes l’immobilier et l’exploitation commerciale ou professionnelle. Il arrive de conseiller souvent cette solution aux entrepreneurs. Pour autant, la SCI n’est pas obligatoirement adaptée à tous. Avant sa création, il convient de procéder à un examen de la situation de chacun des futurs associés et des objectifs poursuivis.

1- Une structure dédiée à l’achat

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier professionnel, l’alternative est donc la suivante: soit votre société achète directement les locaux dans lesquels est exercée votre activité et se dote ainsi d’un patrimoine immobilier; soit vous procédez à un petit montage juridique en créant une société civile immobilière. Dans ce cas, la SCI devient propriétaire des locaux (par le biais d’apports ou versements en compte courant par les associés ou d’emprunt bancaire) et consent un bail commercial à votre entreprise.

Les loyers perçus par la SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers chez les différents associés (sauf option pour l’impôt sur les sociétés) et parallèlement les loyers payés sont déductibles des bénéfices de votre activité professionnelle. L’intérêt fiscal n’est pas négligeable pour la société commerciale et pour la société civile. Il l’est d’autant plus si un emprunt immobilier doit être souscrit pour acquérir les locaux (déduction des intérêts d’emprunt ou que des travaux sont envisagés (récupération de la TVA sila SCI a opté pour la TVA lors de l’achat).

2- Protéger son patrimoine immobilier

La création d’une entité distincte est un moyen de protéger le patrimoine immobilier des aléas de l’activité économique de l’entreprise. Si celle-ci rencontre des difficultés, grâce à la SCI vous mettez à l’abri les biens immobiliers d’éventuelles poursuites des créanciers professionnels. Attention toutefois en garde contre l’abus de droit. En effet, la SCI est un excellent outil de gestion du patrimoine qui accorde des avantages, à la condition bien évidemment que cette société soit réelle et non fictive. Si le gérant n’a jamais fait de rapport sur sa gestion, si aucune assemblée générale n’a été tenue… les créanciers (fournisseurs, fisc) n’auront pas de difficulté à démontrer que la société est fictive. C’est pourquoi, le projet doit être réfléchi et adapté à chaque situation. Il faut aussi être vigilant dans la rédaction des statuts et ne surtout pas recourir à des textes pré rédigés. Les conseils d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable sont primordiaux.

3- Faciliter la vente

Le coût de l’immobilier peut représenter un frein pour un repreneur. En ne l’intégrant pas dans le patrimoine de votre entreprise, la valeur de votre exploitation s’en trouve réduite. Un acquéreur pourra être trouvé plus aisément (quitte à lui vendre les locaux lorsqu’il aura les fonds suffisants). Vous pourrez aussi décider de ne vendre que l’exploitation puisqu’en gardant les locaux, vous vous assurez un complément de revenus (les loyers) pour votre retraite. Au regard de la plus-value immobilière réalisée en cas de revente, il est aussi fiscalement plus intéressant de détenir le patrimoine via une SCI (bien non inscrit au bilan et SCI soumise à l’impôt sur le revenu). En effet, les associés bénéficient de l’abattement pour durée de détention.

4- Favoriser la transmission aux enfants

Autre avantage: le moment venu, vous pourriez aussi choisir de donner l’entreprise au plus apte de vos enfants à assurer sa continuité (ou la vendre à un tiers) tout en donnant des parts de SCI aux autres enfants. Ceux qui ne sont pas intéressés par l’entreprise peuvent recevoir des parts de SCI et percevoir des loyers provenant de la société commerciale reprise et exploitée par les autres.

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