Les nouvelles mesures LMNP 2025 et leurs impacts
- mai 14, 2025
- Envoyé par : Cabinet Jean AVIER
- Catégorie: Fiscalité
Les équipes du cabinet d’expertise comptable aixois Jean AVIER vous offrent un aperçu des principales mesures et de leurs impacts.
Les principales nouveautés fiscales
1. Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values
Jusqu’à présent, les amortissements déduits dans le cadre du régime réel n’étaient pas pris en compte lors de la revente du bien. Désormais, ces amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi la base taxable lors de la cession du bien.
2. Réforme du régime micro-BIC pour les locations touristiques
Les locations meublées de tourisme voient leurs avantages fiscaux réduits :
- Meublés non classés : l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €.
- Meublés classés et chambres d’hôtes : l’abattement est réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 €.
Ces modifications rendent le régime micro-BIC moins attractif pour les locations de courte durée, dont c’est souvent le cas pour les locations en Airbnb. Il serait alors préférable d’adopter le régime réel d’imposition. Cela permet en effet d’optimiser plus efficacement sa fiscalité.
Si vous êtes concerné, n’hésitez pas à contacter un spécialiste de la fiscalité de la location meublée. Nos équipes aixoises peuvent vous aider à optimiser votre fiscalité sur le régime réel.
3. Suppression de la réduction d'impôt pour l'adhésion à un OGA
Auparavant, l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité. Cette réduction est supprimée à partir de 2025 et augmente ainsi le coût net de la gestion comptable pour les LMNP.
4. Changements sur la TVA pour les locations meublées de tourisme
La loi de finances 2025 a fait passer ce seuil de franchise de TVA de 85 000 € à 25 000 €. Toutefois, ce seuil pourrait à nouveau faire l’objet d’une révision à la hausse dans le courant de l’année 2025, la mesure ayant d’ores et déjà fait l’objet d’une suspension à la suite de la promulgation de la loi de finances 2025.
Nouvelles obligations environnementales
Les exigences en matière de performance énergétique s’appliquent désormais aux locations meublées :
- Les logements classés G sont interdits à la location.
- Les logements classés F seront interdits à partir de 2028, et ceux classés E à partir de 2034.
Pour les locations de courte durée, une note de DPE minimale de E est requise pour obtenir une autorisation de changement d’usage.
D’ici à 2034, l’ensemble des meublés de tourisme, classés ou non, devront afficher une note DPE “D” ou supérieure. Si ce n’est pas le cas de votre bien, vous devrez alors réaliser des travaux obligatoires afin d’améliorer votre note de performance énergétique.
Impacts pour les investisseurs
Voici les impacts de ces mesures pour les investisseurs :
- Rentabilité réduite : la réintégration des amortissements et la baisse des abattements augmentent la fiscalité lors de la revente et sur les revenus locatifs.
- Transition vers le régime réel : les investisseurs pourraient opter pour le régime réel afin de déduire les charges réelles, notamment les travaux de rénovation énergétique.
- Focus sur la location longue durée : les locations de longue durée restent moins impactées par ces réformes, conservant ainsi leur attractivité.
Les lois de finances récentes ont pour objectif de réduire les niches fiscales et d’augmenter les recettes publiques. Les parlementaires ont également comme volonté de rééquilibrer le marché locatif en faveur des locations longues. C’est pourquoi les avantages du régime micro-BIC ont été revus à la baisse par le gouvernement.
Les recommandations de notre cabinet d’expert-comptable
Ces réformes marquent un tournant pour le statut LMNP. Il est essentiel de s’adapter à ce nouveau cadre pour optimiser la rentabilité de vos investissements immobiliers.
- Évaluer la rentabilité : réalisez une simulation fiscale pour mesurer l’impact des nouvelles mesures sur votre investissement.
- Anticiper les travaux : planifiez les rénovations nécessaires pour améliorer la performance énergétique de vos biens.
- Revoir la stratégie d’investissement : envisagez de diversifier vos investissements ou de vous orienter vers des locations de longue durée.
Malgré ces changements, l’activité de location meublée n’a pas perdu ses avantages tels que la souplesse juridique favorable au bailleur, les loyers en moyenne 20% plus élevés ou encore la possibilité de déduire en charges les frais d’acquisition en cas d’investissement locatif, pour n’en citer que quelques-uns.
Vous souhaitez de l’aide pour optimiser votre fiscalité ? Contactez nos experts.